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서산 테크노밸리 고운하이츠 아파트 모델하우스 분양

분양전환 앞둔 서산테크노밸리고운하이츠, 실거주와 수익형을 가르는 실전 가이드

프로젝트 개요 한눈에 보기

서산테크노밸리고운하이츠는 아파트 299세대(전용 67·84㎡)와 근린상가로 이뤄진 민간임대 주거로, 임대기간 종료에 따라 분양전환 절차가 진행 중입니다. 9개 동(지하 1층~지상 10층) 전 동 남향 배치, 주차 364면이 기본 스펙입니다. 용적률 약 130%, 건폐율 20% 수준의 저밀·저층 대단지라는 점이 지역 내에서 차별화 포인트입니다.

단지와 내부 공간, 무엇이 다른가

서산테크노밸리고운하이츠의 조경은 ‘시간이 만든 가치’가 돋보입니다. 교목·관목의 군식이 성숙해 사계절 경관이 풍성하고, 잔디광장·보행로·체육시설이 중심부에 유기적으로 배치되어 있습니다. 67㎡는 3Bay 판상형으로 실사용 면적 체감이 크고, 84㎡는 ㄷ자형 주방·발코니 연계로 동선이 짧습니다. 두 타입 모두 채광과 환기에 강하며, 드레스룸·발코니 수납을 활용하면 수납력이 크게 개선됩니다. 실내는 아이보리·베이지 톤 베이스로 보수·교체 시에도 색 매칭이 수월합니다.

생활권과 학세권, ‘차 없는 주말’의 완성

도보권 성연초, 차량 5분 내 중·고교 다수, 중심 상권 학원가 접근성까지 고려하면 초·중·고 전 과정을 지역 안에서 소화하기 좋습니다. 대형마트, 영화관, 버스터미널이 10~15분 생활권에 있고, 성연 도토리공원·테크노 숲속·성왕산 등으로 이어지는 녹지 네트워크가 잘 짜여 있어 주말 나들이 동선이 짧습니다. 서산테크노밸리고운하이츠는 실거주 기준으로 ‘도보·근거리’ 생활밀착형 만족도가 높습니다.

접근성은 현재도, 미래도 플러스

국도 29호선, 지방도 6354호선, 서해안고속도로 서산IC를 통해 시내·광역 이동이 편합니다. 앞으로 서울~서산 고속도로, 서해선 복선전철 등 광역 교통망 확충이 완료되면 수도권 접근성이 크게 개선될 전망입니다. 이런 변화는 서산테크노밸리고운하이츠의 장기 보유 매력(직주근접+광역 통근 가능)을 동시에 끌어올립니다.

직주근접 수요가 만드는 임대 안정성

테크노밸리와 인접 산단에 근무하는 맞벌이·전문직·연구직 수요는 ‘출퇴근 20~30분’의 심리적 마지노선을 중시합니다. 서산테크노밸리고운하이츠는 이 범위 안에 주요 고용지를 대부분 담고 있어 공실 리스크가 낮습니다. 특히 전용 67㎡는 신혼·1자녀 가구의 전세·월세 수요를, 전용 84㎡는 3~4인 가족의 장기 거주 수요를 안정적으로 흡수합니다.

분양전환 실전 체크리스트

① 전환가 산정: 감정평가 금액·임대료 이력·계약서 조항(전환가 상한 등)을 반드시 확인하세요.
② 대출·자금계획: 전환가 대비 자기자본·주담대 한도·특례모기지 적용 여부, 잔금 시점 금리 변동을 시뮬레이션 하세요.
③ 세금·비용: 취득세·농특세·인지세와 등기·중개 수수료까지 총비용을 합산해 ‘실구입가’를 산출하세요.
④ 하자·시설: 분양전환 전 공용부·세대 내부 점검으로 보수 이슈를 미리 정리하면 협상력이 높아집니다.
⑤ 임대사업 전략: 투자 목적이라면 67㎡·84㎡ 각각의 평균 전세가율·회전 속도, 월차임 수요를 비교해 수익-공실 균형점을 잡으세요.

실거주 vs. 투자, 이렇게 고르면 좋습니다

실거주라면 84㎡의 넉넉한 침실·드레스룸·주방 동선이 ‘생활 시간 가치’를 높입니다. 투자라면 67㎡의 빠른 회전과 높은 전세가율을 노리되, 서산테크노밸리고운하이츠의 남향·층·동선호도(보행로, 주차 동선, 소음)를 함께 보세요. 같은 단지라도 동·라인·층에 따라 임대료·매매가 스프레드가 달라집니다.

미래가치 관전 포인트

① 광역 교통망 확충(고속도로·복선전철) → 통근권 확장·자산 유동성↑
② 테크노밸리 상업·업무용지 활성화 → 생활편의·야간 인구 밀도↑
③ 산단·기업 추가 유치 → 고용 안정·가구 소득 수준↑

이 세 축이 동시에 작동하면, 서산테크노밸리고운하이츠는 ‘배후형 코어 단지’로서 가격·임대 모두에서 방어력이 강해집니다. 결론적으로, 녹지·학세권·직주근접을 한 번에 누리고 싶은 실수요자, 공실 리스크 낮은 현금흐름 자산을 찾는 투자자 모두에게 서산테크노밸리고운하이츠는 지금 체크해 볼 타이밍입니다.